저층주거지의 생활환경 개선이 시급하다. 2020년 인구주택 총조사에 따르면 준공 후 30년 이상 된 노후주택은 단독주택의 51.5%, 다세대·연립주택의 14.4%, 아파트의 9.6%로서 아파트에 비해 단독ㆍ다세대ㆍ연립주택의 노후화 문제가 심각한 상황이다. 또한 단독ㆍ다세대ㆍ연립주택이 밀집한 저층주거지는 도로ㆍ주차장ㆍ공원 등 기반시설이 부족하고 침수ㆍ화재 등 재난 발생에 취약하며 일조권 침해 등 주거환경이 열악하다. 이러한 저층주거지의 생활환경 개선은 서민들 대다수가 단독ㆍ다세대ㆍ연립주택에 살고 있다는 점에서 서민 주거복지 향상을 위한 중요한 과제이다. 

  소규모주택정비사업은 대규모 재개발ㆍ재건축사업과 달리 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정 절차 없이 주민들이 조합이나 주민합의체를 구성하여 사업을 신속하게 추진할 수 있는 주민주도의 저층주거지 재생수단이다. 특히 원주민의 거주를 전제로 소규모로 진행하는 만큼 거주자의 다양한 요구를 반영하고 지역의 장소적 특성을 유지하면서 개발할 수 있다. 소규모주택정비사업의 법적 근거는 2018년 2월 제정ㆍ시행된 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」이며, 사업의 세부유형은 ‘자율주택정비사업’, ‘가로주택정비사업’, ‘소규모재건축사업’ 그리고 2021년 7월 신설된 ‘소규모재개발사업’의 네 개로 구성된다. 

  정부는 그동안 주택시장 안정을 위해 도심 내 주택공급 확대 방안의 하나로 소규모주택정비사업 활성화 정책을 잇달아 발표했다. 2018년 9월 21일 가로구역 요건에 ‘예정도로’ 포함, 2019년 12월 16일 ‘공공참여 가로주택정비사업’ 신설, 2020년 5월 6일 ‘공공참여 소규모재건축사업’ 신설, 2021년 2월 4일 ‘소규모재개발사업’ 및 ‘소규모주택정비 관리지역’ 신설 등 관련 규제를 완화하고 공공참여 사업 등 새로운 사업 제도를 도입했다. 

  특히 ‘소규모주택정비 관리지역’ 제도는 소규모주택정비사업이 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정 절차가 생략되어 도로 등 기반시설의 확충 없이 추진되면서 난개발을 초래하는 문제점을 해소하기 위해 2021년 7월 신설되었다. 신축ㆍ노후주택이 혼재되어 광역적 재개발사업 추진이 곤란한 노후 저층주거지에서 소규모주택정비사업 활성화를 위한 특례를 부여하되 기반시설 확충과 계획적 정비를 유도하려는 목적이다. 공공이 소규모주택정비 관리계획을 수립하고 정비기반시설과 공동이용시설 설치 등을 지원하며, 각종 도시ㆍ건축 특례를 적용해 민간의 소규모주택정비사업 활성화를 유도하는 지역이다. 

< 소규모주택정비사업 활성화 제도·정책흐름 >

출처 : 직접 정리

  현재 대구시에서 소규모주택정비사업은 총 276곳(자율주택정비사업 2곳, 가로주택정비사업 220곳, 소규모재건축사업 54곳)으로, 이 중 가로주택정비사업 2곳, 소규모재건축사업 4곳이 준공되었다. 준공 사례 중에서 한국토지주택공사가 공동시행자로 참여한 동인시영 가로주택정비사업은 2023년 11월 준공되었다. 이 사업은 대구시에서 가장 오래된 동인시영 아파트를 정비했다는 점에서 상징성이 있으며, 더욱이 경기 침체, 건설원가 상승 등 어려운 여건 속에서 공공이 참여해 주민들의 추가 분담금 없이 준공했다는 점에서 의미가 있다.

  서울 등 수도권에 비해 개발 수요와 분양가격이 낮은 지방도시에서는 주택공급 위주의 소규모주택정비사업은 한계가 있다. 개발 수요가 부족한 지방도시에서는 주택정비를 통해 양질의 신규주택을 공급해도 미분양 우려가 크다. 대구시의 경우에도 미분양 주택이 경기도 다음으로 많고 대내외 경제 여건상 미분양 물량이 빠르게 해소되긴 쉽지 않다. 이러한 측면에서 개별 사업 단위의 소규모주택정비사업에서 벗어나 지역 단위의 ‘대구형 소규모주택정비 관리지역’ 추진전략 마련이 필요하다. 

  첫째, 지역특화 재생과 연계해야 한다. 소규모주택정비 관리계획 수립 시 지역 내 역사ㆍ문화ㆍ산업 등 고유 지역자산을 활용해 일자리를 만드는 사회ㆍ경제적 재생사업과 연계해야 한다. 소규모주택정비 관리지역을 주거 중심에서 벗어나 주거ㆍ상업ㆍ업무 등 도시기능을 복합적으로 개발함으로써 지역가치 상승과 주거수요를 창출해 소규모주택정비사업 활성화 기반을 마련해야 한다. 

  둘째, 공공ㆍ민간 협력사업을 모색해야 한다. 노후 저층주거에서 도로 등 주거여건이 열악해 정비사업 추진이 어렵거나 주민 갈등, 사업성 부족 등으로 정비사업이 장기간 정체·중단된 지역은 물리적 쇠퇴가 가중되므로 공공이 적극적으로 개입하여 주거환경을 개선해야 한다. 공공참여형 가로주택정비사업 등을 통해 공공이 선도적으로 사업을 추진하고, 이를 거점으로 민간사업 활성화를 유도하는 공공ㆍ민간협력형 소규모주택정비 관리계획을 수립해야 한다. 

  셋째, 공공지원을 강화해야 한다. 소규모주택정비사업에 따른 정비기반시설은 원칙적으로 사업시행자가 설치하는 것이 원칙이다. 그러나 도로 등이 열악해 민간의 정비사업 추진이 어려운 지역에서는 공공에서 국ㆍ공유지 활용, 도시계획시설 결정 등을 통해 선제적으로 기반시설을 설치해 민간사업 활성화 여건을 조성해야 한다. 또한 주민들은 주택정비를 위한 경제적 여력과 전문적 지식이 부족해 공공의 다각적 지원이 요구되므로 정비지원기구, 도시재생지원센터 등을 활용해 주택정비 플랫폼 구축이 필요하다.

  앞으로 ‘대구형 소규모주택정비 관리지역’ 사업모델을 정립하여 저층주거지를 아파트 수준의 기반시설과 편의시설을 갖춘 주거환경으로 탈바꿈해 나가길 바란다. 특히 관리계획 수립 시 기존의 지역자산과 커뮤니티를 적극적으로 활용하여 대구시 내에 ‘제2의 김광석 거리’가 지속적으로 발굴ㆍ조성되기를 기대한다.

< 소규모주택정비사업 추진절차 예시 >

출처 : 직접 정리

[ 소규모주택정비사업 개요 ]