■ 증가하고 있는 전국의 빈집

2020년 주택총조사 결과를 보면, 우리나라의 빈집은 약 151만 채로 전체 주택의 8.2%에 해당하는 수치이다. 10년 전인 2010년과 비교하면 빈집은 그동안 38만채 증가하여 평균적으로 매년 38,000채의 빈집이 발생하고 있다. 연평균 38,000채의 빈집은 경북 영천시나 상주시의 주택이 매년 빈집으로 변하고 있는 것이다.

물론 빈집이라고 전부 문제가 있는 것은 아니다. 빈집 중에는 이사‧매매‧일시사용 등 명확한 사유로 인해 일시적으로 비어있는 집이 상당수를 차지하고 있다. 문제는 빈집의 1/4 가량을 차지하는 1년 이상 비어있는 빈집(이하, 장기 빈집)이다([표 1] 참조).

이와 같은 장기 빈집은 인구감소‧고령화라는 피할 수 없는 사회적 흐름과 함께 앞으로 지속해서 증가할 것이다.

장기 빈집 문제는 대구시도 예외는 아니다.

대구시의 전체 빈집 비율은 7대 특‧광역시 중 하위 그룹에 속하지만, 장기 빈집 비율이 19%를 차지하고 있어 빈집 5채 중 1채가 장기 빈집인 상황으로, 7대 특‧광역시 중 3번째로 장기 빈집이 많은 지자체이다.

■ 빈집에 대한 중앙정부의 대처

도심 내 빈집은 도시경관을 훼손하고, 정주환경을 저하시키는 등 여러 가지 사회문제를 야기하고 있어 새로운 시설로의 전환 등 다양한 해결방안이 요구된다.

정부도 빈집의 체계적인 관리‧정비를 위해 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법(이하, 소규모주택정비법)’을 2017년에 제정하여 증가하고 있는 빈집에 대해 적극적으로 대처하고 있다.

또한 정부는 2021년 2월 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 통해 

신규주택 공급물량의 56%에 해당하는 47.2만호를 도심에 다양한 사업을 통해 공급하겠다고 발표하였다. 여기에 빈집 등을 활용한 소규모주택정비사업과 도시재생사업이 도심 공급물량의 30%(14만호)를 책임지고 있다.

■ 소규모정비사업에서 공공의 참여방식

LH와 같은 공공기관에서 추진하는 도심 내 소규모정비사업은 개별 빈집을 대상으로 한 ‘점(點)단위 소규모정비사업’보다는 빈집을 포함한 일단의 지역을 정비하는 ‘면(面)단위 소규모정비사업’이 지역환경 개선 측면이나 공공의 역할 측면에서 더 바람직하다.

그래서 토지주택연구원에서는 도심 내 빈집을 활용하여 공공에서 면(面)단위 소규모정비사업을 할 때 가장 중요한 절차인 후보지 발굴 시, 숙련도에 관계없이 누가 하더라도 동일한 결과를 얻을 수 있는 객관적이고 정량적인 진단 프로세스(이하, 후보지 진단 프로세스)를 제시하고자 하였다.

■ 빈집 DB와 연계한 면(面)단위 DB 구축

소규모주택정비법(법 제5조‧시행령 제6조)에 따르면 지자체장은 5년마다 관할구역 내 빈집실태조사를 하여 빈집 DB를 구축하여야 한다. 연구에서는 지자체가 구축한 빈집 DB와 국가공간정보포털(http://www.nsdi.go.kr)에서 제공하는 도시 관련 GIS data를 결합하여 빈집이 있는 일단의 지역에 대한 종합평가가 가능한 필지 기반의 ‘면(面)단위 DB’를 구축하였다. 

면(面)단위 DB는 필지별 빈집, 건축물, 토지 속성을 알 수 있는 12개 항목으로 구성하였으며, 이 중 10개 항목을 활용하여 ‘장소적 취약성’과 ‘사업추진 용이성’ 관점으로 필지를 평가하여 점수화되도록 설계하였다. 본 연구에서 제시한 면(面)단위 DB는 100% 공공 data에 기반하여 구축되기 때문에 신뢰도를 담보할 수 있고, DB의 업그레이드가 용이하다는 장점이 있다.

■ 후보지 진단 프로세스 구상

면(面)단위 DB 구축 후, 실제 사업후보지를 도출하는 후보지 진단 프로세스는 4단계 절차에 따라 진행되도록 설계하였다.

1단계에서는 앞에서 말한 10개의 평가지표로 개별 필지를 점수화하여 평가하였다. 

2단계에서는 필지 규모가 판단에 영향을 주지 않도록 모든 공간을 50m×50m의 동일한 격자로 변환한 후, 점수화하여 판단 용이성을 높였다.

3단계에서는 상위 점수를 받은 격자 중 격자가 4개 이상 연접하여 면(面)단위 소규모정비사업이 가능한 군집격자를 추출하였다.

마지막 4단계에서는 군집격자 중에서 점수가 높은 군집격자를 다시 필지로 환원시켜 소규모정비사업의 후보지로 제시하였다([그림 1] 참조).

후보지 진단 프로세스의 단계별 결과물은 시각화된 자료로 제공되기 때문에 전문적인 지식이 없어도 직관적으로 판별이 가능하다는 점도 본 프로세스가 가지는 또 하나의 장점이다.

■ 대전광역시 대덕구 파일럿 테스트

대전광역시 대덕구의 주택 건설이 가능한 20,560개 필지를 대상으로 후보지 진단 프로세스를 적용한 결과, 작업시간 3일 만에 빈집과 연계한 소규모정비사업이 가능한 사업후보지가 17개소 발굴되었다([그림 2] 참조).

후보지 진단 프로세스는 연구진에서 11개월간 53회의 현장조사를 통해 발굴한 면(面)단위 소규모정비사업 후보지 5개소보다 많은 사업후보지를 제시해주었고, 현장조사를 통해 발굴된 사업후보지 5개소 중 4개소가 일치하고 있어 현장조사 방식과 80%의 일치율을 보여주었다.

금번 연구에서 제시한 후보지 진단 프로세스는 아직 프로토타입(prototype)이기 때문에 신뢰도를 높이기 위해서는 다수 지역을 대상으로 반복적인 검증 작업이 필요하지만, 소규모정비사업 추진 시 사업후보지 선정 등을 위한 다수의 주체 간 의사결정 도구로 활용성은 높다고 판단된다.